二手房买卖应注意的12个法律问题

 一、了解房屋归谁所有,到底能不能卖。

 

房屋所有权证是房屋所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人。如果非本人卖房, 建议大家要求房主出具经公证处公证的委托代理手续。

 

对于尚未取得产权证的房屋,请谨慎购买。明确该房屋是能办证而暂时不能没有办证后再决定购买。此时,应与出卖人签订违约责任明确的协议,最好进行公证或者律师见证。

 

要核实房产性质,确认是否可以上市交易、是否有额外费用。商品房正常上市交易没有问题,但是经济适用房等其他性质的房产,上市交易可能会有年限限制,有些性质的房产甚至限制交易,或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。

 

为防止伪造证据,核实证件最好见原件。

伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以核实证件一定要仔细看原件,一旦有怀疑,对房产证最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。

 

二、共有房产应共同出售,已婚房主出售房产应征得配偶同意。

产权证如果登记为共有,出售房产必须要求其他共有人一起参与出售,否则可能会导致合同无效,这一点通常不会被人忽视。

 

但是,房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?

 

答案是否定的。如果是婚后购买的房产,即使登记在夫妻一个人名下,通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同,配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多。有的是真的不知情,有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

 

三、房产如果有贷款或抵押,要确保解押

很多二手房是有抵押贷款,也有的因其它原因办了抵押登记 。设定抵押的房产可以签约买卖,但没解押前不能过户。这种情况下,往往卖方要用买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款,确保款项用于解押,并要实际监督履行。

 

 

四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响

1、要确保买方有购房资格。

限购政策频出,购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格,签约后要尽快网签,新政的实施标准是以网签时间为准的。

 

2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。

虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担,但交易中通常是约定由买方承担的,税费的数额也是买方是否构成违约的重要因素,这是要重视的。

同样一套房子,卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此,最好签约前计算清楚,对相关情况作个明确约定或承诺。

 

3、如需要贷款购房,也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。

买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响,这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的,一定在购房时根据自己情况核实清楚。

 

五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况?

1、土地使用权的年限:一般的住宅的土地使用期限是70年,房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限,对房价有影响。

 

2、房屋的面积:房屋的面积只能以产权证书标明的面积为准,如果有自建房等情况,自建面积通常是不受法律保护的。

 

3、房屋的基本情况要认真核实:要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患,房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅,从这个角度讲,冬天购房是比较合适的,因为可以体验供暖情况。另外,可以在不同时间多次看房,观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。

 

4、如果购买的是学区房,要向学校、教委核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的,有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺,二也最好亲自核实。

 

5、对房屋是否凶宅建议书面确认。房屋中是否死过人,尤其是是否以非正常方式死过人,对房价是有影响的,应在购房时确认,尤其是购买婚房,更应核实清楚。

 

六、房屋周边的情况要调查什么?

购房是了为居住,而环境是影响居住的重要因素,所以千万不能只看房子,要以一个居住者的身份在周围详细调查:

周围邻居都是什么人,尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯,如果楼上成天跳舞,楼下是餐馆成天是油烟和噪音,你受得了吗?

 

如果不远处就是个小广场,一到晚上就一堆大妈跳广场舞,房价是不是要受影响? 

 

小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民?


 

七、合同中的最基本条款有哪些?

房屋面积价款交房时间过户时间相应违约责任是必须明确的。

 

房款的支付建议采取分期支付的方式,一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。建议特别保留一部分尾款,确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。

 

建议采取资金监管的方式,对买方更安全。

 

贷款条件:如果需要贷款购房,对于贷款的时间、次数,建议事先沟通清楚,并以书面形式明确。

 

交房、过户:何时交房、收房,何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续,这些内容都很重要,双方应该在合同中明确。

 

违约责任:在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的,原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款约束,逾期履行义务按什么标准支付违约金,违约多长时间到什么程度,另一方有权提出解除合同等都约定清楚,可以让合同双方都了解违约的成本,促成双方守约。

 

八、要及时办理网签备案手续

目前各地存量房买卖,都实施网签制度,办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人,发生新政时购房和贷款资格也是以网签时间为准,所以及时网签很重要。

 

九、要明确约定装修的处置,及房屋的相应附属物的归属

很多二手房原房东都已装修或入住,所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。

 

 

十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费

购房入住后才发现前房主有欠费,找原房主不管,又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多。

 

所以,物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,建议要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付给原房主。

 

十一、要注意户口的问题的特殊处理

户口制度是我国特色,购房时很多人不注意,结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去,可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。

 

建议在合同中明确原房主的迁出义务,保留部分尾款,待迁出后支付,同时约定一个违约金标准,如果房主晚迁出一天,就支付一定数额的违约金,就违约金支付问题如果起诉到法院,法院是可以受理并判决的。

 

十二、交易过程注意保留证据

签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。

 

原房主交房时建议双方做两份书面确认文件,共同签字,各自保留。

 

购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

 

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